GARE11 - GUARDIAN REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA

Referência: 31/07/2026 · Disponibilizado em: 31/08/2026 18:53

1. APRESENTAÇÃO DO FUNDO

• Objetivo do Fundo: O FII Guardian Real Estate (GARE11) se propõe a oferecer ao investidor de FIIs de tijolo uma solução única e completa, permitindo investir em diferentes tipologias de imóveis, com inquilinos de excelente capacidade de crédito, estabilidade e previsibilidade de resultados atraentes. A tese combina renda estável — por meio de contratos atípicos de locação (com multa rescisória integral, que indeniza o fundo com a somatória das parcelas remanescentes em caso de descontinuidade deliberada pelo inquilino) — com a busca de ganhos de capital na venda de ativos com lucro, por meio da reciclagem do portfólio.
• Mandato/Segmento de Atuação: Fundo de tijolo híbrido, com exposição a três tipologias: Logística (36% da receita), Renda Urbana (57%) e Escritórios (7%). A estrutura contempla investimentos diretos e indiretos: o GARE11 detém 100% de participação em cinco FIIs — FII Artemis 22 (ativos GPA e Grupo Mateus), FII Annecy 59 (ativos Carrefour/Atacadão), FII Artemis 25 (ativos Desco), FII Prime Log (Parque Logístico Confins e o novo galpão Carrefour Itapevi) e FII Guardian Corporate (ativo locado à MRV). Mantém ainda participações minoritárias no Guardian Oportunidades de Varejo e no FII XPRI (cotas subordinadas, funcionando como earn-out imobiliário decorrente de venda de ativos), além de posição de ~R$ 65 milhões em cotas do GAME11 adquiridas no secundário. A gestão sinaliza reequilíbrio gradual entre Logística e Renda Urbana, com tendência de maior peso logístico nos próximos ciclos.

Taxas e Gestão:

• Gestão: Guardian Gestora (mais de R$ 10,8 bilhões sob gestão em 47 veículos; mais de 600 mil investidores).
• Administração: Banco Daycoval (com XP Investimentos também relacionada na ficha do fundo); Market Maker: DATACOM.
• Taxa de Administração: 0,94% a 1,00% a.a. (regra cascata, conforme regulamento).
• Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o benchmark (IPCA + 6% a.a.).
• Demais dados: início em 2020 (originado do FII Guardian Logística – GALG11, com ~R$ 500 milhões iniciais; patrimônio hoje quase 5x maior); prazo de duração indeterminado; 289.186.438 cotas emitidas; distribuições mensais (último dia útil do mês).

2. RESULTADO DO FUNDO

Resultado Financeiro do Período (jul/26):

• Resultado líquido de aproximadamente R$ 24,0 milhões (R$ 24.002 mil, conforme DRE), sobre receitas totais de ~R$ 27,0 milhões (R$ 27.025 mil) e despesas de ~R$ 3,0 milhões (R$ 3.023 mil).
• Abertura recorrente x extraordinário: o relatório não apresenta discriminação explícita para o mês. A DRE segmenta o resultado entre resultado imobiliário (verticais logística, renda urbana e escritórios), resultado de operações mobiliárias (TVMs) e resultado de renda fixa (fundos zerados). Os ganhos de capital da venda ao FII Riza Master ainda não haviam sido liquidados em julho (1ª liquidação prevista para agosto/26 e 2ª para janeiro/27).

Distribuição de Proventos:

• R$ 0,083 por cota em julho (pagamento em 07/08/2026, aos cotistas com posição na data-base de 31/07/2026), isento de imposto de renda.
• Dividend Yield: 1,01% no mês; ~12,1% a.a. anualizado.
• Guidance 2026 mantido: R$ 0,083 a R$ 0,090 por cota, decisão tomada após ciclo de reciclagem de portfólio, redução de alavancagem e reorganização da estrutura de capital.
• Comparativo: a distribuição manteve-se em R$ 0,083/cota ao longo dos últimos 12 meses, somando R$ 0,996 por cota no período; o resultado apurado por cota oscilou entre R$ 0,083 e R$ 0,087 no intervalo (ex.: R$ 0,087 em nov/25 e dez/25; R$ 0,084 em jan/26 e R$ 0,085 em fev/26, conforme quadro de acompanhamento do guidance).
• Reserva de Lucros: saldo acumulado de reservas por cota – dado não informado no relatório.

Desempenho Operacional:

• Receitas: total de R$ 239,0 milhões nos últimos 12 meses (R$ 239.031 mil); em 2026, a receita mensal vem oscilando na faixa de R$ 26,9 a R$ 27,8 milhões, patamar significativamente superior ao de meados de 2025 (~R$ 14,3 milhões/mês), refletindo a expansão do portfólio.
• Vacância: 0%, física e financeira.
• Inadimplência: portfólio 100% adimplente.
• Em julho foram formalizados os reajustes de todas as lojas Pão de Açúcar do portfólio (GPA Angélica, GPA N. Sra. Sabará, GPA Abilio, GPA Santo André, GPA Campinas, GPA Búzios e GPA Goiânia), com correção de 4,39% pelo IPCA.

3. PORTFÓLIO E LOCAÇÕES

Fotografia provisória (até a conclusão da venda ao FII Riza Master): 34 imóveis, 11 inquilinos, 15 estados, ~498 mil m² de ABL, WAULT de 9,4 anos, 88% da receita com contratos atípicos (12% típicos) e vacância zero.

Tabela do Portfólio de Ativos (ativos identificados nominalmente no relatório):

* O bloco de imóveis logísticos do relatório apresenta dois ativos com 17.867 m² e 7.040 m² (14 anos), sem associação nominal individual explícita na diagramação do documento. ** O quadro de renda urbana lista ABLs individuais entre ~2.100 e ~30.900 m², com prazos de 13, 15, 18 e 25 anos, sem vínculo nominal explícito por loja. O relatório ilustra ainda loja Atacadão em Araraquara/SP e cita presença em cidades estratégicas como São Paulo, Belo Horizonte, Campinas, Atibaia, Goiânia, Campo Grande, Cuiabá, Maringá e Maceió.

Concentração de Inquilinos (% da receita):

• Risco de concentração: o Grupo Carrefour é responsável por 41% da receita na fotografia provisória (o gestor menciona 37% antes da compra do Itapevi). A gestão atua em duas frentes para reduzir a exposição: reciclagem de portfólio (venda ao Riza Master) e expansão da base de imóveis com outros inquilinos. Ratings majoritariamente AAA/AA+.

Perfil e Vencimento dos Contratos

• 88% atípicos / 12% típicos, com multa rescisória integral nos atípicos; WAULT de 9,4 anos (ponderado pela receita).
• Cronograma consolidado de vencimento ano a ano: dado não informado no relatório (os prazos individuais remanescentes variam de ~4 a 25 anos, conforme tabela acima).
• Reajustes: IPCA nos casos citados (lojas GPA reajustadas em +4,39% em julho; aluguel do Itapevi corrigido anualmente pelo IPCA; demais contratos sem índice individualizado no documento).
• Renovações/renegociações: sem renegociações reportadas no mês; o Carrefour sinalizou interesse em estender o prazo de locação do galpão de Itapevi e em ampliar a área congelada (hoje limitada a 15% do imóvel).

Movimentações Recentes no Portfólio:

• Aquisição – Carrefour Itapevi (jul/26): concluída via FII Prime Log e comunicada por Fato Relevante em 03/08/2026. Valor total de R$ 119,81 milhões, pago em duas parcelas: R$ 101,7 milhões na escritura (provisionados desde janeiro/26 dentro do colchão de disponibilidades) e ~R$ 18 milhões com vencimento em julho/2028, corrigidos pelo IPCA. Nave de 34.286 m² em terreno de 405.826 m², com terreno complementar de ~4.300 m² para possível expansão. Rentabilidade ponderada média de dois dígitos nos cinco primeiros anos, já descontados custos de aquisição — patamar superior ao guidance de dividendos.
• Venda – MOU com FII Riza Renda Imobiliária Master (26/06/2026): alienação de 10 imóveis (5 lojas Atacadão, 3 lojas Mix Mateus, galpão Almanara e galpão BRF), com 100% de contratos atípicos e 93% da receita de inquilinos AAA, distribuídos em 6 estados. O FII Riza Renda Imobiliária Feeder encerrou emissão no início de agosto captando R$ 428 milhões, viabilizando o pagamento. Primeira liquidação prevista para o mês seguinte ao relatório e segunda para janeiro/27. No ativo BRF (Vitória de Santo Antão/PE), o GARE11 havia vendido definitivamente o imóvel há cerca de um ano mantendo opção de recompra, agora exercida/cedida ao Riza Master.

4. ESTRUTURA FINANCEIRA E BALANÇO

Endividamento / Alavancagem:

• Dívida estruturada em CRIs “casados” com os contratos de aluguel atípicos (replicam vencimento, parcelas e correção monetária dos contratos), distribuídos entre o GARE11 e os FIIs controlados Artemis 22 e Annecy 59.
• Obrigações financeiras consolidadas de R$ 851 milhões até 2043, das quais R$ 756 milhões de saldo de amortização de principal.
• Patamar de alavancagem: ~7% em relação ao ativo, líquido das disponibilidades.
• Custo médio da dívida e indexadores: custo médio não informado no relatório; nos casos citados a correção é pelo IPCA (inclusive a 2ª parcela do Itapevi, única obrigação não casada com aluguel, equivalente a 1,8% das disponibilidades).
• Cronograma de amortização (R$ milhões): 2026: 51 | 2027: 56 | 2028: 41 (+ R$ 18 MM da 2ª parcela do Itapevi) | 2029: 44 | 2030: 22 | 2031 em diante: 541.
• A reciclagem de portfólio reduz inercialmente a alavancagem (a troca de titularidade dos imóveis quita o CRI emitido sobre eles) e gera lucro a distribuir.

Posição de Caixa e Liquidez:

• Disponibilidades totais de ~R$ 1.022 milhões, compostas por liquidez direta (caixa, fundos de renda fixa, títulos públicos, TVMs líquidos e operações compromissadas) somada a contas a receber de vendas de imóveis, distribuídas entre o GARE11 e os FIIs controlados. O colchão cobre integralmente todas as obrigações financeiras consolidadas.
• Ficam fora das disponibilidades as posições em FIIs controlados e as participações definitivas em FIIs não listados (XPRI e Guardian Oportunidades de Varejo), além da posição de ~R$ 65 milhões em GAME11.

Transações e Métricas de Retorno:

• Cap Rate: dado não informado como métrica explícita. Na aquisição do Carrefour Itapevi, o relatório declara rentabilidade ponderada média de dois dígitos nos cinco primeiros anos, superior ao guidance de dividendos vigente do Fundo.
• Comparação com custo de capital/dívida: não declarada no relatório.

Valor Patrimonial e Indicadores de Mercado:

• Patrimônio Líquido: ~R$ 2.634 milhões (tabela comparativa do relatório).
• Valor Patrimonial da Cota (VPC): R$ 9,11 (base junho/26, conforme estudo de projeção do próprio relatório).
• Valor de Mercado da Cota: R$ 8,23 em 31/07/2026 (contra R$ 8,09 em junho), refletindo yield anualizado de 12,1% a.a.
• P/VP: 0,90x — cota negociada com desconto patrimonial; DY de 10,9% a.a. pelo VP.
• Comparação com pares (tijolo híbrido): KNRI11 (P/VP 0,97; DY 8,3%), TVRI11 (0,92; 13,6%), ALZR11 (0,93; 9,2%), RBRP11 (0,59; 10,4%) e TRXF11 (0,94; 13,0%). O GARE11 figura entre os líderes em dividend yield dos FIIs de tijolo do IFIX e mantém o TOP 1 em ganho de cotistas do IFIX desde dez/22, com base de 547.102 cotistas.
• Secundário: giro de R$ 220,8 milhões no mês, com liquidez média diária de R$ 9,60 milhões; spread de ~3,98% entre a cota do Fundo e a NTN-B 2035 ao fim do período.
• Projeções de preço (estudo de múltiplos do relatório; não configura recomendação): preço hipotético de R$ 10,06 (DY 9,9% – yield de mercado dos FIIs tijolo renda urbana), R$ 10,30 (9,7% – yield pelo VP), R$ 10,19 (9,8% – yield de mercado dos tijolo híbrido), R$ 10,37 (9,6% – yield pelo VP), além de cenários de R$ 9,65 (10,3%), R$ 7,42 (13,4%) e R$ 11,52 (8,6%) apresentados no quadro — todos acima da cota de fechamento de R$ 8,23, com exceção do último cenário. O fundo conta com mais de 30 menções/presenças em carteiras recomendadas e/ou coberturas de casas de análise.